相続する不動産の評価について
不動産の相続税評価額とは
土地や建物などの不動産を相続した際には、相続税が発生するケースがあり、相続税評価額を知る必要があります。
相続税評価額とは、相続した財産の価額を定めるものです。土地や建物などの不動産は、その評価額を基準に相続税や贈与税が計算されます。相続税評価額は、定められた評価方法に基づいて算出されます。
相続税評価額が基礎控除額を下回る場合、相続税は発生せず、申告する必要もありません。基礎控除額は、3,000万円に法定相続人数に応じた追加控除が加算された額です。
このブログでは、相続税評価額の計算方法や相続税額を抑える方法について解説します。
相続が発生すると相続金額に応じ一定を超えると相続税が発生します。不動産の評価額は何を基準にしているかと疑問になりませんか。
例えば土地の評価価格は一般的に知られているのは『固定資産税評価額』『公示地価』『路線価』『実勢価格』があります。納得がいかない場合や投資の査定をしたければ不動産鑑定士に依頼をして調査してもらう方法もあります。
不動産を相続した場合の評価方法は、土地は『路線価』で評価を行い、建物は『固定資産税評価額』で算出します。
土地の相続税評価額の求め方
路線価方式
路線価は毎年７月１日に道路に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額のことであり、路線価が定められている地域の土地等を評価する場合に用います。この路線価をもとに土地の価値を計算する方法です。
国税庁で定められている土地はこの方法でこの計算方法で評価額を算出することができ、計算式は「路線価 × 土地の面積」となります。
実際に路線価が5万円、土地の面積が100㎡の場合のシミュレーションは
５万円✕１００㎡＝５００万円
路線価は国税庁のホームページの路線価図・評価倍率表で確認できます。
倍率方式
路線価が定められていない地域については、その市区町村の「評価倍率表」の基準で算出します。土地の固定資産税評価額に倍率をかけて計算をします。
固定資産評価額の調べ方は毎年４月頃に市区町村から送られてくる固定資産税課税明細書
に記載されています。その価格に「評価倍率表」に基づいて掛合わせて算出評価します。
土地の路線価を調べるには下記をご覧ください。
建物の相続税評価額の求め方
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。市区町村から送られてくる固定資産税評価額は固定資産税課税明細書に記載されています。
相続税評価額を減額できる場合
相続税評価額が低くなれば納める相続税額も減額します。減額要件で代表的なものは
借地権が設定されている土地である場合
第三者が土地を借りて、その土地に建物を建てる権利です
貸家建付地（かしやたてつけち）
賃貸物件（一戸建てやアパート、テナントビルなど）が建っている土地です
広い土地の場合
下記の条件を満たしていれば相続税評価額が抑えられます。
・500㎡以上の地積の宅地（三大都市圏）
・1,000㎡以上の地積の宅地（三大都市圏以外）
但し、次の項目に当てはまる場合は、上記の条件を満たしていても地積規模の大きな宅地には含まれません。
・市街化調整区域や、都市計画法で工業専用地域と指定されている地域
・容積率が400％以上の地域にある宅地
土地の条件が悪い
下記のような土地の場合、その土地に応じた補正率をかけて調整できるため、相続税評価額が低くなる可能性があります。
・形状がいびつな土地（がけ地・法面など）
・間口が狭い土地
・奥行きが短かったり長かったりする土地
小規模宅地等の特例が利用できる場合
条件を満たすことで相続税評価額を最大80％減額できる特例です。
適用できれば相続税額を大きく減額することが可能です。ただし、利用するには条件があり、相続する不動産が、「住んでいた土地」「事業を行っていた土地」「貸していた土地」のどれに当てはまるかによって、それぞれ細かい条件があります。
相続税評価額の計算や相続税の支払いは、正確な情報と専門家の助言が不可欠です。相続税に関する疑問や不安がある場合は、早めに専門家に相談することをお勧めします。適切な対策を講じることで、財産を守り、円滑な相続手続きを行うことができます。
